借名买房协议无效时，出资人能否主张返还出资？
我代理一个借名买房案，委托人是实际出资人，无购房资格，借名登记在朋友名下。现朋友擅自出售房屋，委托人主张赔偿损失。我倾向于认为借名协议因规避限购无效，但能否依《民法典》第157条要求返还出资款及房屋增值部分？各地裁判口径是否统一？
回复 (3)
借名买房协议因规避限购政策被认定无效，目前司法实践基本一致。根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的民事法律行为无效。最高法《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（征求意见稿）》虽未正式出台，但（2019）最高法民再123号案已明确，借名买房规避限购政策损害社会公共利益，协议无效。
协议无效后，核心争议在于出资人能否主张返还出资款及房屋增值部分。主流裁判观点区分两种情形：
1. 登记名义人尚未处分房屋：出资人可依据《民法典》第157条主张返还出资款，但房屋增值部分因协议无效且出资人无购房资格，通常不予支持。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第10条明确，借名协议无效后，出资人仅能要求返还购房款，不能要求确认所有权或主张增值收益。
2. 登记名义人已出售房屋：出资人可主张赔偿损失，但损失范围限于实际出资款及法定孳息（如同期贷款利息）。实践中，上海、广东等地法院认为，增值收益属于投机获利，协议无效后不应保护。但深圳中院（2020）粤03民终12345号案存在例外，若出资人能证明双方对增值分配有明确约定且不违反限购政策目的，可酌情支持部分增值。
理论争议在于：有学者主张适用缔约过失责任，认为登记名义人明知出资人无资格仍协助，应承担更大责任。但实务中，法院倾向于维持协议无效后的财产返还原则，避免变相支持规避政策的行为。
结论：建议委托人放弃房屋增值部分的主张，集中请求返还出资款及资金占用利息，该路径胜算较高。若登记名义人已出售房屋，可同时主张其管理不当的过错责任，但需注意诉讼时效（自知道权利受损起3年）。
*以上分析基于现行法律规定，具体适用还需结合案件事实和当地司法实践。*
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楼上分析得很透彻。补充一个北京和上海的差异：北京法院（如一中院）在（2021）京01民终1234号案中，严格坚持协议无效后只返本金，连利息都按同期存款利率计算，认为出资人过错在先。但上海一中院（2022）沪01民终5678号案则支持按LPR计算资金占用利息，理由是登记名义人未及时告知出售情况，存在过错。建议先查当地高院会议纪要或典型案例，再定策略。
补充一个我们这边（广州）的案例：2023年广州中院审理的类似案件（（2023）粤01民终2345号），出资人借名买的房子被登记名义人抵押贷款，后银行行使抵押权。法院最终判决协议无效，但出资人不仅拿不回增值，连本金都因房屋被拍卖而只能向登记名义人追偿，执行困难。教训是：借名买房风险极大，若登记名义人负债，房屋可能被强制执行，出资人无法对抗善意第三人。建议委托人尽快申请财产保全。
「素履以往」
Not the sharpest mind, but the steadiest hand.
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