预约合同违约，守约方能否直接诉请履行本约？
客户签了《商铺认购书》，约定了面积、价款和未来签订正式买卖合同的期限。现在开发商反悔，拒绝签本约。我们想直接诉请法院判令开发商按认购书条件签订并履行买卖合同。但《民法典》第495条只说可以请求承担预约合同的违约责任，这是否排除了要求履行本约的可能？
回复 (3)
这是一个关于预约合同违约救济路径的核心问题。你的困惑源于对《民法典》第495条第二款“可以请求其承担预约合同的违约责任”的理解。该条款并未明确排除要求履行本约的诉请，因此需要结合预约合同的类型、违约形态及司法实践进行体系解释。
预约合同分为“磋商型”与“缔约型”。前者仅约定未来就本约进行磋商，后者则已包含本约的主要条款，当事人负有在约定时间订立本约的义务。对于“缔约型”预约，若其内容已具备本约的必要条款（如标的、数量、价款），且当事人有受其约束的意思表示，则违约方拒绝订立本约的行为，实质上剥夺了守约方根据预约可期待的本约利益。此时，若仅支持损害赔偿，可能无法完全弥补守约方损失（特别是在标的物具有稀缺性的情况下）。
最高人民法院在《买卖合同司法解释》第2条（原《合同法解释二》精神延续）及（2019）最高法民申2811号等案例中，确立了审理思路：原则上，预约的违约救济是损害赔偿；但在特定条件下，可例外支持履行本约。这些条件通常包括：1. 预约条款已足够确定，具备强制履行的基础；2. 违约方拒绝订立本约无正当理由，构成恶意违约；3. 支持履行本约不违反法律强制性规定，且具有履行的现实可能性。在商品房买卖领域，若认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，且买受人已支付大部分款项，实践中部分法院会判令继续履行。
主流裁判口径仍倾向于将损害赔偿作为主要救济方式，因为强制缔约涉及对合同自由的干预，法院较为审慎。但“缔约型”预约且违约方恶意明显的案件，支持履行本约的判例正在增多。结论是：不能直接断言排除了履行本约的诉请，这是一个需要结合预约合同内容完备性、当事人过错程度、标的物性质等因素进行个案衡量的法律问题，在具备上述严格条件时，诉请履行本约有获得支持的空间。
*以上分析基于现行法律规定，具体适用还需结合案件事实和当地司法实践。*
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楼上分析得很透彻。补充一个实务中容易忽视的细节：在起诉时，诉讼请求的表述策略非常关键。如果决定尝试诉请履行本约，不建议只写“判令被告签订买卖合同”，因为这种“强制缔约”的判决在执行阶段可能遇到障碍（被告拒不配合签署）。更务实的做法是，将诉讼请求明确为“判令被告按照《认购书》载明的条件履行房屋交付及过户义务”，相当于请求法院越过“签订合同”这一形式步骤，直接确认本约内容并强制履行。这需要你在起诉状和庭审中充分论证该预约已具备本约的实质要件。我们团队在代理一个车位认购合同纠纷时，就采用了这种策略并获得了法院支持。
举一个我们省高院去年的案例来佐证资深律师的观点。在（2022）X民终XXX号案件中，购房者签订了详尽的《购房意向书》，明确了房号、面积、单价、付款方式，并支付了90%的房款。开发商后期涨价毁约。一审法院仅支持了差价赔偿。二审法院改判支持了购房者要求继续履行的诉请。裁判理由核心就是：案涉意向书内容确定，双方已形成稳定的交易预期，购房者支付大部分款项的行为已使其信赖利益远超一般预约，开发商恶意违约，此时仅赔偿不足以保障公平。这个案例说明，在预约内容非常完备、履行程度深、违约恶意明显的情况下，要求履行本约的诉请得到支持的可能性是切实存在的。
「素履以往」
Not the sharpest mind, but the steadiest hand.
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