借名买房实际出资人能否对抗出名人的债权人执行？
客户A实际出资，借用B的名义购买并登记了房产。现B的债权人C因民间借贷纠纷，申请法院查封了登记在B名下的该房产。A以其为实际出资人和真实权利人为由，提起案外人执行异议。我的初步判断是，A的异议可能难以成立，因为物权登记具有公示公信力。但《九民纪要》第28条似乎为实际权利人留了空间。这个点具体该如何把握？
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这是一个在理论和实务中均存在较大争议的问题，核心在于物权公示公信原则与事实物权保护之间的冲突。你的初步判断符合主流裁判口径，但需要更精细地分析其法律依据和例外情形。
首先，根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。登记具有公示公信力，旨在保护交易安全和善意第三人的信赖利益。B的债权人C申请执行登记在B名下的财产，是基于对不动产登记簿的信赖，其债权属于普通金钱债权，通常应优先于未登记的实际权利人A的物权期待权。最高人民法院在（2020）最高法民申5818号等大量案例中均持此观点，认为借名买房关系仅具有债权性质，不能直接产生物权变动的效果，不足以排除强制执行。
其次，你提到的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第28条，规定的是无过错买受人物权期待权可排除执行的情形，其适用前提是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。借名买房中的实际出资人，其与出名人之间是借名合同关系，而非房屋买卖合同关系，因此通常难以直接套用该条款。实际出资人依据借名协议享有的仅是请求出名人将房屋过户至其名下的债权请求权，而非物权。
然而，在特定条件下，实际出资人的权利也可能得到保护。这主要取决于债权人C的债权性质以及C对借名事实是否知情。如果C的债权系针对该特定房屋的债权（如房屋抵押贷款），或C在形成债权时明知或应知该房屋系A借B之名购买，则A的权利可能优先。此外，如果借名买房是为了规避限购政策，司法实践中通常会认定借名协议因违背公序良俗而无效，A将更难获得保护。
综上，主流裁判观点是：在出名人B的普通金钱债权人C申请执行时，基于物权公示原则和保护交易安全的考量，实际出资人A仅凭借名协议一般不能排除强制执行。A的权利应通过向B主张违约责任等方式另行救济。
*以上分析基于现行法律规定，具体适用还需结合案件事实和当地司法实践。
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楼上说的有道理，不过我想补充一个最高法的典型案例来具体说明这个裁判尺度。在（2020）最高法民终580号判决中，实际出资人甲借用乙的名额购买单位集资房并登记在乙名下。后乙的债权人丙申请执行该房产。最高法认为，甲与乙之间的借名买房协议有效，但该协议仅在双方之间产生债权债务关系，甲享有的是请求乙过户的债权。而丙作为乙的普通金钱债权人，其对登记在乙名下的房产享有正当信赖利益。在甲未完成过户登记、未取得法律意义上物权的情况下，其债权不能优先于丙的债权。这个案例非常典型地体现了物权公示公信原则的优先性。
补充一个我们这边中院在审理这类案件时特别关注的一个细节：实际出资人主张权利的证据链完整性。除了借名协议和付款凭证，法官会重点审查房屋的“实际占有”情况。比如，水电煤物业费是谁长期缴纳的？房屋钥匙由谁控制？是否由实际出资人装修、居住或出租？如果实际出资人能提供连续多年的缴费记录、租赁合同、邻居证言等证据，形成完整的证据链证明其是房屋的实际占有使用人，那么在部分法院的裁量中，这可能会成为影响法官心证、甚至在一定条件下（如债权人非善意）支持其排除执行的理由。虽然不能改变物权归属的基本规则，但扎实的占有证据有时能争取到调解或更有利的解决方案。
「素履以往」
Not the sharpest mind, but the steadiest hand.
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